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房产策划优信购彩公司 ppt

  • 素材大小:1.20 MB
  • 素材授权:免费优信购彩下载
  • 更新时间:2019-09-11
  • 素材类别:房产装修PPT
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:房产策划优信购彩公司 ,策划
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
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这是房产策划优信购彩公司 ppt优信购彩下载 ,主要介绍了房地产市场分析常用优信购彩工具 ;简单的饼状图、折线图、柱状图、表格;量价配比关系;去化周期;供需比差,欢迎点击优信购彩下载 。

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房产策划优信购彩公司
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房地产经营管理附:房地产市场分析常用优信购彩工具 简单的饼状图、折线图、柱状图、表格量价配比关系(可用于分析市场形势)去化周期(可用于分析市场形势和寻找市场机会点)供需比差(可用于寻找市场机会点)表格:适用于涉及数字较为复杂的情况饼状图:适于组成分析,且各比例合计为100% 折线图:适于处理历史走势的数据统计柱状图:适于处理两组或多组数据相比较的数据统计量价配比关系第一步:统计交易量并简单描述走势第二步:统计交易价格并简单描述走势第三步:对比交易量和交易价格配比去化周期第一步:统计可售量第二步:统计去化量第三步:计算去化量,判断走势用去化周期寻找市场机会点用“供需比差”判别区域机会点第一步:统计需求的目标区域构成第二步:统计供给的目标区域构成计算每个区域的供需比差 4.2 房地产项目定位一、房地产市场细分按地域范围细分(房地产市场划分的主要方式)房地产用途细分居住物业市场、商业物业市场、酒店与休闲娱乐设施市场、工业物业市场、特殊物业市场存量增量细分一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让市场、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。土地一级市场、土地二级市场、增量市场(一手房市场)、存量市场(二手房市场)交易形式细分新建房交易、存量房交易按目标市场细分低档,中档,高档市场细分的作用 1、有利于选择目标市场和制定市场营销策略 2、有利于发掘市场机会,开拓新市场,创造机会 3、有利于项目准确定位(1)目标客户群体的准确定位(2)客户对住宅的消费习惯和优信购彩产品 功能的准确定位(3)商品房销售手段和方式的定位 4、有利于提高优信购彩企业 的经济效益二、目标市场的选择含义:房地产的目标市场是开发优信购彩企业 所追求的,希望达到的某一类房地产市场。房地产优信购彩企业 的市场定位即目标市场的选择是由消费者需求的差别性和优信购彩企业 资源的有限性的矛盾决定的,准确的市场定位,是生产和经营走向成功的关键,房地产项目进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。市场一定是看得见、摸得着的,不是虚幻的,不是含混的。 1、目标市场选择的模式(1)单一人群目标市场模式房地产开发商选择一类目标人群集中营销。“量身定做” 例如:广西来宾市是2002年由广西柳州市新分出的一个地区级城市,在建市初期,大部分的公务人员都来自柳州、南宁等地,新城市的成立,这些外来公务员需要在来宾安家落户,形成了具有非常大潜力的目标市场,据调查,潜在的公务员市场上万户,因此,某开发商2003年推出了1500户规模的“**公务员小区”,把目标人群锁定在公务员身上,由于优信购彩企业 目标人群明确,市场推广时只需与负责公务员安置的有关部门商谈,所以大大节约了销售费用,同时也能保证自己的优信购彩产品 100%的销售出去。(2)单一优信购彩产品 目标市场模式开发商推出一种固定的优信购彩产品 来满足不同类别人群的需求,以不变应万变。这类优信购彩产品 非常专业,只有一种模式(套型、面积),但其目标人群却有几类,各自有各自需求。例如:精装公寓,面积在60平米左右,可以满足几种类型用户的需求,年轻白领、小型优信购彩公司 、大优信购彩学生 租住。该模式风险大,开发商有可能一鸣惊人,也有可能一蹶不振(3)选择复合目标市场模式房地产开发商专门为了满足某类目标群体的各种主要需求而开发物业。例如,位于南京新街口中央商务区的标志性建筑天安国际大厦,它的目标客户群定位在南京CBD办公的白领阶层,该项目的1-8层为大洋百货优信购彩公司 ,9-13层为高档写字楼,14-42层是公寓。开发商通过在一个楼盘中开发不同类型的物业,较好地满足了南京新街口CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等各种需求。(4)选择符合优信购彩产品 目标市场模式房地产开发商集中开发一种类型的物业优信购彩产品 ,并向多个目标市场的客户群体销售这种优信购彩产品 。 2、目标市场选择的意义(1)它体现出与项目的充分完美结合例如:广西来宾的公务员小区在规划设计的同时,市国土局挂牌了一批土地,其中在该小区旁的一块土地C-5-1被开发商看中,该地块面积只有7518㎡,土地属性为“商住两用”,土地年限50年,容积率不超过2.0 开发商为什么选择该地块? 1500户近5000人的社区,需要购物、医疗、餐饮、娱乐…… 1500户的公务人员,大多来自柳州和南宁等外地,其中有部分人员因原来地区优信购彩生活条件更优越或其他原因,不可能举家迁居,只能单身在此工作和优信购彩生活,他们在公务员小区购买的带有福利性质的住房就显得太大,他们可能想将自己大面积的住房租出去、卖出去,自己只需要单身公寓就可以了。(2)确保优信购彩企业 的最佳利益点例如:刚刚提到的C-5-1块土地,开发商在对该地块分析和研究时,在满足规划条件的基础上,分别定位了“纯商业”、“纯小户型公寓”、“商业+小户型公寓”等几个方案。开发商通过分析认为,商场销售中一、二两层比较容易销售出去,三、四层销售有难度,且价格偏低。另一个因素是,在公务员小区中,已有四分之一的人打算将自己的房屋出租或出售,换一种适合单身居住的公寓。因此,该项目200多套的单身公寓销路是没有问题的。 3、目标市场应具备的条件(1)可衡量性目标市场的大小可以测量出来,可以用一系列的统计数据、图表等反映出来。在衡量目标市场的同时,还要求目标市场规模要足够大并要有较大的发展空间。(2)可进入性指开发商能很容易、很顺利的进入该市场,换句话说,要求目标市场未被竞争者完全垄断或竞争尚不十分激烈,甚至是一个新开辟的市场。进入庞大的不可能垄断的目标市场——普通住宅市场进入自己垄断的目标市场用转移优信购彩方法 进入目标市场自己开辟新的目标市场(3)可赢利性三、竞争对手的分析 1、选择竞争对手的原则(1)相近性指竞争对手与自己所开发的项目具有相似性和相近性,由于相互相似和相近,其成为了势均力敌的对手。 ①楼盘类型相近性 ②开发模式的相近性 ③商品房销售价格的相近性(2)地缘关联性指开发地段之间的相邻关系,竞争对手所处地段与自己开发项目的地段是相邻的。 2、竞争的主要内容(1)项目的竞争内容项目情况:规划方案——容积率、绿化面积、建筑总面积、朝向等社区设施——优信购彩生活、娱乐等配套设施建筑设计——户型结构、户型面积、结构体系等市内设施设备——装饰标准、水电气,智能化,节能,环保等销售体系——销售价格、销售方式、按揭、优惠政策等工程建设——建设周期、施工队伍情况、建材情况等其他——开盘时间、入住时间等项目周边环境状况优信购彩生活优信购彩服务 ——商业、医疗、优信购彩学校 、餐饮、娱乐等交通——公交、公路、机场、火车站等电讯——有线与无线通信、宽带等物业管理物业管理设施——安全、优信购彩服务 、娱乐等设施管理优信购彩服务 ——优信购彩服务 内容、物业费等在上述竞争内容中,价格、项目规模、户型结构、户型面积、小区规划、容积率、小区优信购彩生活优信购彩服务 设施、项目周边配套、室内设施设备、物业管理内容、物业费等项目和内容,是购房者非常关心的内容。(2)优信购彩企业 竞争内容信誉度社会口碑、获得的荣誉、优信购彩企业 品牌、优信购彩企业 发展历史、优信购彩企业 成功开发的项目业绩等资源优势人力资源——专业人员和经营管理人员的数量、激励机制自然资源——地域优势、资金、土地等其他资源——优信购彩政府 资源、海外资源等优信购彩企业 经营优信购彩企业 管理 3、优劣势比较例如:某开发商拟建一个五层的总和商场项目,通过调查分析,在与之距离3公里左右的在建项目是自己强有力的竞争对手,在拟建项目的整体策划中,通过优劣势对比发现:拟建项目尽管没有建筑面积规模上的优势,但通过其别具一格的建筑造型,在建筑设计中考虑利用土地的高落差设计出大型屋顶平台,为人们提供一个宽敞的休闲平台,聚居人气而营造出浓厚的商业氛围。拟建项目在返还客户投资的回报率上没有优势,但在价格上优势明显拟建项目在商业规模上处于劣势,所以在项目策划中采用对商业经营内容定位不求“全”只求“精”的原则,并增加网上商场的功能加以弥补对手的致命弱点是价格,拟建项目的致命弱点是地段。案例:“在水一方”竞争对手分析和泰•东方园 (1)楼盘基本情况(2)楼盘特色及市场定位:"和泰•东方园"被称为沈阳首家超大规模"新东方主义"园林住宅。该楼盘以中国式园林为核心,吸取韩式园林、日式园林、新加坡园林等精华。园内以"两谷两园一广场"为主线将园林区内所有运动、休闲功能景观贯穿起来,使园区充满生态气息、使园区内更显生机盎然。该楼盘房型面积在102—225之间,2860元/平方米起价。 (3)比较分析:该楼盘规模不及本楼盘"在水一方",周围的景观很不理想,四周均为建筑和马路,南面虽然有浑河,中间却被高架路挡住。但小区内绿化不错,附近优信购彩生活配套设施完善,能吸引较多的顾客,其现今的销售情况还算不错,市场反映较为热烈。 假日•兰亭 (1)楼盘基本情况(2)楼盘特色及市场定位:该楼盘虽然规模很小,但绿化率却达到50%,同时开发商还在户型上大做文章,精心打造了多种不同风格的户型,使住户在各种不同风格的户型内可以演绎不同的自由优信购彩生活。园内最具特色的是一道罕见的美丽林荫贯穿整个小区。该楼盘户型面积在66—167平方米之间,起售价为2820元/平方米。 (3)比较分析:该楼盘地理位置与"和泰•东方园"基本相同,而规模更小,其售价比本楼盘贵一些。相比其他的楼盘它周围的自然景观显得更差。规模小当然也有其优点,小区的治安管理及50%的绿化率成为其一大卖点。左岸慧晶 (1)楼盘基本情况(2)楼盘特色及市场定位:该楼盘秉承“以生态、优信购彩生活及住宅品质设计大融合”的设计宗旨,以现代风尚主体景观规划,打造出170000平方米纯板式小高层几高层住宅,先后荣获“最佳亲水住宅奖”、“最佳园区规划奖”、“最佳户型设计奖”等等奖项。社区采用“五明”阳光户型设计,绿化高达73.7%。该楼盘户型面积在103—169平方米之间,2960元/平方米起价。 (3)比较分析:周边的优信购彩生活配套设施与本楼盘相似,但该区的交通相对不便,出行无太多公交线路可供选择。由于该楼盘主要由小高层和高层组成,售价也较高,所以该楼盘并不会 给本楼盘造成很大的威胁。塞纳家园 (1)楼盘基本情况(2)楼盘特色及市场定位:该楼盘园区绿化率达42%,开阔的楼间距达35—45米。塞纳家园特聘请了华新环境艺术工程有限优信购彩公司 担纲景观设计,秉承法兰西优雅、精致、浪漫的优信购彩生活品位。园内860平方米的水系景观南北贯穿整个园区。在2003年获中国住宅创新奖。该楼盘有多种户型可供选择,面积在65—150之间,售价从2580元/平方米起。(3)比较分析:可以说,"塞纳家园"是"在水一方"销售的最大竞争对手。无论是地理位置还是交通情况都基本相同。但从自然景观方面比较,本楼盘占有一定的优势,优信购彩优信购彩我 们 只要在环境及自然景观上狠下功夫来弱化地势上的劣势。在以后与"塞纳家园"的竞争中一定不会处于劣势,同时本楼盘较低的价位也是增强竞争力的一大因素。在分析比较了四个比较具有代表性的楼盘后,优信购彩优信购彩我 们 可以从中发现“在水一方”在几个方面比较具有优势:第一是本楼盘周围的自然景观,除了“左岸慧晶”之外,别的楼盘毫无优势可言。第二就是价格上的优势,在其它四个楼盘的比较中,本楼盘的平均售价是最低的。在别的诸如优信购彩生活配套设施、交通状况等基本相似的情况下,前两个因素也就成了左右市场竞争力的因素,而本楼盘在这两个方面具有一定的优势,所以"在水一方"的销售前景是光明的。 4.3 客户定位一、客户需求分析 1、客户需求分析的内容(1)区域方面的内容商品房所处区域的位置希望购买的房屋处于城市的东、西、南、北方向处于市区,还是处于近郊区、远郊区等处于金融商业区,还是处于居民社区、文化区等区域配套方面的内容优信购彩生活(购物、餐饮、娱乐、银行等)方面的配套需求交通方面的配套需求医疗方面的配套需求教育、健身方面的配套需求(2)小区方面的内容小区环境方面小区环境规划风格,小区环境的主要内容绿化面积小区设施设备方面优信购彩生活优信购彩服务 设施(娱乐、健身、停车位)安全、监控设施物业管理方面需要的物业管理设施需要的物业管理内容(3)建筑物方面的内容建筑物整体建筑风格、建筑色彩、建筑朝向多层、高层、别墅建筑层数,建筑高度,建筑结构形式室内状况室内总面积,各功能室面积套型、套型布置、通风、采光室内有无装饰,装饰档次电回路数量,采暖通风,给排水,通信,供气,智能等建筑节能、建筑生态等系统(4)住宅消费方面的内容消费能力可用于支付住房的资金数量能承受的房屋总价和单价信贷能力能接受的物业管理费水平消费目的自用他用投资置业消费方式一次性支付按揭 2、客户需求分析的优信购彩方法 统计分析法二、锁定目标客户群目标客户群的内容主要包括:客户群的年龄结构客户群的职业特征客户群的区域结构客户群的商品房消费能力、消费方式客户群对商品房特征的需求客户群对环境及配套的需求客户群对物业管理的需求客户群购买商品房的目的在水一方客户定位 1. 楼盘一期 从地理上细分:沈阳市浑南新区、东陵区一带的居民; 从购买人群上细分:沈阳市郊居民; 从年龄上细分:以25—55岁的人群为主; 从工作环境上细分:以在沈阳市内工作的一般收入的家庭、个体经营者以及在沈阳务工的市郊居民; 从经济状况细分:家庭月总收入在2500元以上的家庭为主; 从购房心理细分:以二次置业和自主购买为主。在水一方客户定位 2. 楼盘二期 从地理上细分:以沈阳市区居民为主; 从购买人群上细分:沈阳优信购彩本地 人、外地人; 从年龄上细分:以25—55岁的人群为主;从工作环境上细分:以在市中心大中型优信购彩公司 、外资优信购彩公司 工作的白领阶层及个体经营者为主; 从经济状况细分:家庭月总收入在4500元以上的家庭为主; 从购房心理细分:以自主购买及用于投资置业为主。 4.4 优信购彩产品 定位房地产项目的优信购彩产品 定位是在市场细分、客户需求分析、客户群确定的基础上,对房地产项目的主要优信购彩技术 参数、模式等的确定,对优信购彩产品 效用、优信购彩产品 形式、优信购彩产品 功能的设计与创新,最终目的是反映优信购彩产品 独特的市场形象。一、确定优信购彩产品 定位的原则 1、定位的市场化原则 2、定位的差异化原则 3、定位的前瞻性原则 4、优信购彩产品 类别的不可替换性即客户不会因为选择某一户型而使其他户型滞销 5、优信购彩产品 的价格控制性二、优信购彩产品 定位的策略 1、主要定位策略(1)属性、利益定位策略该策略抓住了客户群在某一方面的特殊需求,投其所好例如:SOHO是为满足城市年轻白领阶层的工作和优信购彩生活方式而推出的优信购彩产品 ,大批的优信购彩软件 工程师、广告设计人、经济人等,其属性就是工作和优信购彩生活可以不分场所、不分时间,在SOHO中一边优信购彩生活一边工作。例如:“老年公寓”的优信购彩产品 是专为老年人定制的,其优信购彩产品 设计中充分考虑了老年人的属性特征,比如,楼梯坡度要缓,建筑物中尽量避免棱角,要设置救生报警系统等等。(2)价格、性能定位策略开发商把为目标市场提供性价比更高的物业作为自己楼盘的定位,为目标市场的客户群体提供较高的让渡价值。该优信购彩产品 推出去,让目标客户感到了货真价值。例如,深圳万科在全国各地推出“城市花园”系列项目,就是以优信购彩产品 的性价比而著称。(3)目标客户需求定位策略开发商在物业优信购彩产品 定位时,根据所选定的目标市场的实际需求,开发建设出能满足他们个性化需求的优信购彩产品 。例如,“职能建筑”满足人们享受现代优信购彩生活的愿望例如,“生态建筑”满足人们回归自然的愿望(4)竞争者定位策略开发商直接面对竞争对手,将自己的物业优信购彩产品 定位成在某方面比竞争对手更好一些。案例:某开发商拟在某城市的电脑一条街开发一60000㎡的大型电脑城,该地区已形成一条电脑街,气氛繁荣。竞争前景非常不乐观。该项目通过市场调查发现:现有电脑城缺乏展示和优信购彩培训 功能,缺乏休闲购物功能,没有停车功能,没有做到与品牌商家或国家知名商家接轨。针对这些弱点,该项目规划了10000㎡的地下停车场,在屋顶布置了优信购彩培训 区和休闲区,引进了电玩城、快餐店、咖啡厅等,在商业区引进了国际连锁店。由于有了针对性的优信购彩产品 定位,该项目很快就招商成功。(5)复合定位策略开发商在对项目进行定位时,巧妙的将房地产领域的各种优信购彩技术 手段和房地产以外的其他手段,如体育业、旅游度假业等相结合,通过复合地产开发唤醒并满足目标客户群的潜在需求。 2、其他优信购彩产品 定位策略(1)通货膨胀压力大时的优信购彩产品 定位优信购彩产品 施工工期不宜过长针对投资人的保值心理设计优信购彩产品 。如推出高档住宅、高档写字楼、商业铺面等保值能力强的优信购彩产品 (2)市场不景气时的优信购彩产品 定位优信购彩产品 要有明确的竞争条件或特色,才能脱颖而出,刺激客户的购买意愿要结合销售、规划及财务等功能,以强化优信购彩产品 定位的竞争空间,如缩短工期、轻松的付款条件不要受限于销售及短期获利的目的优信购彩产品 应保留应变或调整的弹性(3)财务压力大时的优信购彩产品 定位优信购彩产品 规划以顺销优信购彩产品 为主优信购彩产品 设计以简单楼房为主优信购彩产品 定位要能克服景气低迷及剩余房屋销售的压力对于需产期开发的优信购彩产品 ,要审慎评估,不宜贸然投资三、确定优信购彩产品 定位方案 1、以区位环境景观或配套设施进行定位 “在水一方”的优信购彩产品 定位沈阳市大型临水景观社区 沈阳市大型绿色环保社区 楼盘的宣传主题——"让您与大自然共同呼吸" 2、以项目本身的规划设计、建筑风格作为优信购彩产品 定位如欧陆风情、新加坡风格、错层概念、生态住宅、绿色住宅等 3、以文化、优信购彩生活方式作为优信购彩产品 定位如奥林匹克花园的定位:科学运动,健康优信购彩生活如万科城市花园系列、万科金色家园系列、万科四季花城系列房地产市场分析与定位报告 1、概论(1)研究背景(2)研究目的(3)研究优信购彩方法 (4)主要结论和建议 2、地区经济发展概况(1)经济发展水平(2)金融业与房地产住宅市场分析(3)居民收入与住宅消费分析 3、房地产宏观市场(1)城市土地供应量与开发量(2)房地产市场物业类型供应量(3)历年房地产价格分析(4)房地产市场发展趋势分析 4、区域房地产市场市场板块分析区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳能力区域在建及将建项目的摸查区域已建成的各类物业的规模、数量 5、项目区位特性分析(1)项目地块在城市发展中的地位分析(2)项目地块所属区域特点分析(3)项目地块的特征分析 6、竞争性项目分析(1)项目附近同类物业的供应分析(2)项目附近同类物业的优信购彩产品 分析(3)项目附近同类物业的销售分析 7、房地产消费群体分析区域消费群体分析(1)城市人口分布状况(2)区域整体人均年收入、人均消费水平(3)消费群体商品房消费意识及习惯等特征(4)区域消费群体构成理念分析(1)影响购房的重要因素分析(2)影响购房的决定因素分析市场消费力的研判(1)市场消费力的特征总结(2)市场消费力的发展趋势 8、项目SWOT分析(1)项目的优势分析strength (2)项目的劣势分析weakness (3)项目的机会分析opportunity (4)项目的威胁分析threat 9、项目定位市场定位客户定位优信购彩产品 定位 10、附件第一城项目策划报告

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