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房产买卖法律风险ppt

  • 素材大小:721.00 KB
  • 素材授权:免费优信购彩下载
  • 更新时间:2019-09-11
  • 素材类别:房产装修PPT
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:房产买卖法律风险,买卖
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
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这是房产买卖法律风险ppt优信购彩下载 ,主要介绍了合同的概念;合同成立和生效;合同的效力;合同的转让;合同的履行,欢迎点击优信购彩下载 。

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房产买卖法律风险ppt

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买卖合同法律风险防范第一部分:合同法重点法律知识解读《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)对合同的主要规定合同的概念合同成立和生效合同的效力合同的转让合同的履行合同的概念合同是平等主体的自然人、法人、其他优信购彩组织 之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。(《中华人民共和国合同法》第二条) 所谓平等主体,简单说就是人与人之间的关系是平等的,一般称之为“私法”范畴;与之相对应的是不平等主体之前的关系,《行政诉讼法》调整的就是不平主体之间关系的法律,因为优信购彩政府 部门是管理者,公民或法人是被管理者,处于不平等的地位,需要用特殊法律来规范。合同主体平等性的进一步理解 平等主体是指参加民事法律关系地位平等的当事人。在民法调整的社会关系中,彼此之间的法律地位平等,没有领导和服从的关系,任河判殴翰饰 环蕉疾坏冒炎约旱囊庵厩考痈苑健 比如:优信购彩政府 的工商机关需要办公用品向一个笔厂购买办公用品,这时,优信购彩政府 的工商机关与笔厂之间是平等主体,是基于民事买卖合同关系形成的社会关系,彼此之间的法律地位平等。 工商机关不能说优信购彩我 是优信购彩政府 ,所以,买卖合同中由优信购彩我 说了算,优信购彩我 说给优信购彩你 一毛钱 一支笔,优信购彩你 就要卖给优信购彩我 。(当然,实践中工商机关有权在手,笔厂一般不敢 啰嗦,但是,法律上双方是平等) 同样的主体,在行政法律关系中就可能是管理与被管理的关系,比如上面的笔厂刚好就是工商机关行政管理的区内优信购彩企业 ,工商机关发现笔厂有违法经营 的情况,对笔厂下达了行政处罚。这时,双方成立的就是行政关系,不可能 是平等主体,这时就是不平等主体。 所以,确定主体是否平等要看法律关系到底是什么,比如一般的买卖合同中不论主体是优信购彩政府 、优信购彩企业 还是个人都是平等主体合同成立和生效合同法第44条的规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。但也有例外,如法律和行政法规规定需经批准和登记才能生效的合同,必须经过批准和登记。 需要经批准方生效的合同例如:《中华人民共和国中外合资经营优信购彩企业 法》第三条:合营各方签订的合营协议、合同、章程,应报国家对外经济贸易主管部门审查批准。《中华人民共和国中外合资经营优信购彩企业 法实施条例》第十四条规定:合营优信购彩企业 协议、合同、章程经审批机构批准后生效,其修订时同。合同成立和生效的关系合同成立不意味着合同就生效,合同成立与合同生效是两个不同的法律概念。区分合同成立与合同生效有很大的实践意义,这里主要讲一下赔偿范围的不同,合同成立而不生效,当事人承担的赔偿范围只限于信赖利益,所谓的信赖利益主要是指一方实施某种行为后,足以使另一方对其产生信赖(如相信其会订立合同),并因此而支付了一定的费用,对合同成立而不生效的信赖利益的赔偿且仅限于直接损失,而不包括间接损失。而合同的生效,意味着合同具有法律效力,当事人不履行合同约定的义务,造成违约,给对方造成损失的,要承担违约责任,违约责任就要看合同中的违约责任条款,可能不仅包括直接损失,还可能包括可得利益损失。因为合同违约责任的目的在于最大限度使合同恢复到其原本正常履行的状态下。合同法优信购彩关于 合同成立的重要规定合同的成立是合同生效的前提,故合同生效的前提是合同成立,优信购彩关于 合同的成立,优信购彩我 国合同法规定合同成立的相关条款主要有:第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十三条当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。实践中合同成立和生效如何判断(一)案例:2002年6月27日王某向某保险优信购彩公司 投保了意外伤害保险,保险优信购彩公司 向王某出具保险单,根据保险单的约定保险期限为2002年6月30日至2004年6月29日,根据约定王某应当在2002年6月30日之前支付保险费。但是,虽然经过保险优信购彩公司 多次催促,王某也并没有按时交纳保险费。在2002年7月3日,谢某外出发生交通意外,造成左腿残疾。王某根据双方的约定,向保险优信购彩公司 提出索赔,保险优信购彩公司 以谢某没有支付保险费拒绝赔付。王某遂向法院提出诉讼。法院经过审理认为:由于王某没有按照双方约定支付保险费,所以保险优信购彩公司 并没有开始承担保险责任。基于此,法院驳回了王某的诉讼请求。实践中合同成立和生效如何判断(二)根据《保险法》第十四条的规定:保险合同成立后,投保人按照约定支付保险费;保险人按照约定的时间开始承担保险责任。 对于保险合同而言,保险人开始承担保险责任的时间就是保险合同生效的时间,保险费的支付则是保险合同的生效条件。本案当中,保险优信购彩公司 虽然向王某交付了保险单,保险合同已经成立。但是,由于王某自身的原因,没有按照双方的约定向保险优信购彩公司 支付保险费,使得保险合同生效的条件不能成立,保险优信购彩公司 也就不能承担保险责任。合同的效力无效合同可撤销合同效力待定合同合同法对无效合同的相关规定第五十二条有下列情形之一的,合同无效:  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;  (三)以合法形式掩盖非法目的;  (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效:  (一)造成对方人身伤害的;  (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。合同无效后的法律后果第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议优信购彩方法 的条款的效力第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。分优信购彩公司 以自己名义对外签订合同是否有效?根据优信购彩我 国《合同法》规定,签订合同的主体可以是法人、公民和其他优信购彩组织 。其他优信购彩组织 是指合法成立,有一定优信购彩组织 机构和财产,但又不具备法人资格的优信购彩组织 ,其中包括法人依法设立领取营业执照的分支机构。因此一般情况下,不能因分优信购彩公司 没有独立的法人主体资格,而简单的认为其以自己名义对外签订的合同无效。合同法对可撤销合同的相关规定 第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁 机构变更或者撤销:  (一)因重大误解订立的;  (二)在订立合同时显失公平的。  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实 意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。  当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。优信购彩关于 撤销权的行使 第五十五条有下列情形之一的,撤销权消灭:  (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之 日起一年内没有行使撤销权;  (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。合同被撤销后的法律后果第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议优信购彩方法 的条款的效力第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。可撤销合同的案例甲见自己的一头牛生了病,便赶到集市上卖掉。以一头好牛的价格卖给了乙,乙带回家去以后,与自己的牛放到一起喂养,几天后,自己另外的七头牛也传染上了病,经治疗才好。结果共花去乙医药费3000元。乙在得知甲隐瞒实情将病牛卖给自己后,愤然向法院起诉,要求法院撤销和甲的买卖合同,并要求甲赔偿3000元医药费。 试问:(1)甲与乙买卖牛的合同是否可以撤销?法律依据是什么? (2)甲是否应当赔偿乙的3000元的损失?为什么?案例解析甲以欺诈的手段将病牛买给乙。买卖合同可撤销,并且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,甲方明知道自己的牛生病了,还将其卖给乙,有过错,应当赔偿乙的损失3000元。效力待定的合同第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式。 效力待定合同实例 1998年4月肖某受张某委托去某房产优信购彩公司 看房,肖某看中一套商品房,即以张某代理人的身份与该房产优信购彩公司 签订了一份《内销商品房认购书》,并代缴定金10000元。肖某在《认购书》代理人一栏中签了名,但张某未在认购书上签名,也没有盖章。张某实地看房后对该房屋结构不满意,便和肖某一起向房产优信购彩公司 要求解除《认购书》并返还定金。但遭到房产优信购彩公司 拒绝。经多次交涉,均无结果,张某、肖某便诉至法院,法院经审理判决:《内销商品房认购书》无效,被告房产优信购彩公司 应返还张某定金10000元整。案例解析本案涉及的法律问题主要是房屋买卖中的无权代理。 无权代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的"代理行为",属效力待定民事行为。本案中肖某的行为显系第二种无权代理,即超越代理权限而代他人实施法律行为。张某仅委托肖某看房而非买房,肖某便以张某的名义与房产优信购彩公司 签订《认购书》,属越权行为,该《认购书》效力待定。同时根据有关法律规定,被代理人在法律上对无权代理行为有追认权。通过追认,可以使无权代理行为成为有权代理行为。但本案中张某既未在认购书上签名也未盖章,并且事后提出退房,显然张某拒绝承认该《认购书》的效力。因此《认购书》对张某不具法律效力。表见代理(一)案例:2004年2月,甲优信购彩公司 因业务需要,将原圆形合同专用章更换成方形合同专用章。但由于工作疏忽,当时未登记收回或销毁,由李某保管。两个月后,李某辞职。不久前,甲优信购彩公司 收到一份法院送达的诉状副本,才知道李某用甲优信购彩公司 作废公章,同一家商场订立了购销合同,李某在收到商场30万元的定金后,下落不明。商场遂以违约为由,要甲优信购彩公司 双倍返还定金60万元。 试问:此案应当如何判决?法律依据是什么? 表见代理(二)案例分析: 《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”. 表见代理合同构成要件: 1、代理人无代理权而从事代理行为; 2、相对人有合理的理由相信无权代理人有代理权;3、相对人主观上是善意的、无过失的; 4、无代理权人的代理行为由被代理人承担。 本案中,由于印签已在工商行政管理机关登记优信购彩备案 ,甲优信购彩公司 在更换合同专用章后,却并未由工商行政管理机关登记收回或销毁,说明该合同专用章对外仍具有法律效力。加之甲优信购彩公司 对该印签未妥善保管,表明甲优信购彩公司 存在明显过错。而商场并不知内情,当然有理由相信手持仍具有法律效力的合同专用章的李某具有代理权,所订合同当然有效,故甲优信购彩公司 应承担返还定金的责任。表见代理(三) 表见代理从严格意义上讲属于无权代理,但法律为了维护交易安全,从促进交易的角度出发,将表见代理视为有权代理,在相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。优信购彩公司 法定代表人、负责人越权签订的合同第五十条法人或者其他优信购彩组织 的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。相关案例分析(一) 1998年4月,优信购彩上海 申兴优信购彩公司 法定代表人刘某以申兴优信购彩公司 的名义,在广州与粤华优信购彩公司 签订了一份购销合同,刘某在合同书上加盖了申兴优信购彩公司 的印章。合同约定:由粤华优信购彩公司 向申兴优信购彩公司 供应不锈钢卷板500t,每吨单价1.85万元,合同总价为925万元,1个月内交货。还约定申兴优信购彩公司 自签订合同后10天内按货款的20%作为定金汇入粤华账户,货到后申兴优信购彩公司 需付50%货款方可提货,提货后按实际吨数7天内结清全部款项。合同签订后的第5天,粤华优信购彩公司 便将货物交给承运人船运优信购彩公司 ,随后向刘某发出货物已装船通知。合同签订后的第10天,粤华优信购彩公司 发现申兴优信购彩公司 并没有按约定将定金185万元汇入其指定账户,于是向申兴优信购彩公司 发出催告通知。粤华优信购彩公司 被告知:根据申兴优信购彩公司 财务管理章程规定,优信购彩公司 支出100万元以上款项,须经董事会讨论通过,而刘某未经董事会讨论就决定支款925万元购入不锈钢卷板,其行为是超越权限的,故刘某与贵优信购彩公司 所签合同实属无效合同,优信购彩我 优信购彩公司 现要求解除合同。但粤华优信购彩公司 则坚持合同是有效的,要求申兴优信购彩公司 尽快支付定金和其余货款。申兴优信购彩公司 拒不同意,双方遂提起诉讼。相关案例分析(二)本案的合同效力如何?申兴优信购彩公司 是否可以以其法定代表人刘某越权签订合同为由要求解除合同? 结合本案,优信购彩优信购彩我 们 要注意了解以下内容。法人的法定代表人是依照法律或法人优信购彩组织 章程的规定,代表法人行使职权的自然人。法人的法定代表人作为法人的代表机关,其法律地位不同于法人的代理人:第一,法定代表人不是独立的民事主体,只是法人这一民事主体的代表,与其所代表的法人的为同一法律人格;而法人的代理人与其所代理的法人的为同一法律人格;而法人的代理人与其所代理的法人之间是两个独立民事主体发生的代理与被代理的关系,二者分别具有各自不同的法律人格。第二,法定代表人在代表权范围内所为的行为就是法人的行为,其法律后果当然由法人承担;而法人的代理人所为的代理行为从根本上说属于代理人自身的行为,并非被代理的法人的直接行为,只不过其行为的法律后果依代理制度应由被代理的法人来承担。第三,法定代表人只能由一个自然人担任,不能是众多的自然人或自然人组成的集体机构;而法人的代理人则可以是众多的自然人,根据法人的授权对外代理法人进行民事活动。 相关案例分析(三)《合同法》第五十条规定:“法人或者其他优信购彩组织 的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效”根据这一规定,因代表行为超越权限的规定而订立的合同原则上为有效合同,因为合同相对人在一般情况下是不可能知道法定代表人的权限范围到底有多大的。也就是说,对于签订合同的相对方而言,优信购彩组织 内部的权限划分是其所不必知晓的,否则就加重了合同相对方的责任,无法保证交易的便捷和安全性。因此,法律规定在优信购彩组织 内部之间的职权关系和优信购彩组织 外部之间的合同关系发生冲突时,应先行处理优信购彩组织 外部关系,即法定代表人在其合法职权内从事活动所产生的权利、义务和责任,理所当然地应由法人承担;对善意相对人而言,法定代表人超越权限或者在职权范围不明的情况下订立的合同,仍然约束该法人,具有法律效力。但是,因代表行为超越权限订立的合同发生效力的例外是相对人知道或者应该知道法定代表人或负责人超越代表权限。在代表行为越权的情况下,如果相对人知道法定代表人超越权限而仍与之签订合同,这种情况下相对人属于非善意相对人,因而该行为不能认为有效,合同并不成立。上述案例中,尽管申兴优信购彩公司 法定代表人与粤华优信购彩公司 签订合同的行为超越了其代表权限,但是对善意相对人粤华优信购彩公司 来说,它不知道刘某的这一行为属越权行为,申兴优信购彩公司 对其法定代表人刘某的代表权的限制只是对内有效,对外不能对抗善意相对人粤华优信购彩公司 ,故该案中的合同是有效的,申兴优信购彩公司 不能以其法定代表人刘某越权签订合同为由要求解除合同,但可以就所遭受的损失向越权代表人追偿。 合同的转让合同权利的转让合同义务的转让合同权利的转让第八十条债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。合同义务的转让 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。合同的履行先履行抗辩权预期违约先履行抗辩权 第六十七条当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。预期违约 第六十八条应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:   (一)经营状况严重恶化;   (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;  (三)丧失商业信誉;   (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。  当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。  第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。预期违约的判断预期违约较典型的案例:A优信购彩公司 将其一台特定的机器约定以560万元的价格卖给B优信购彩公司 ,且约定B优信购彩公司 于三月后来取该机器,机器交付后一个月内付货款,但在机器约定交付的时间前, A优信购彩公司 有确切证据证明B优信购彩公司 经营状况已经严重恶化,此时A优信购彩公司 有权利在约定的时间不交付机器。此时A优信购彩公司 不在约定时间交付机器的行为不构成违约行为。第二部分 对采购合同文本的分析 具体合同文本请见附件《采购合同》问题&解答谢谢!

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